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千億寶龍地產(chǎn)爆雷！

作者:網(wǎng)絡(luò)　來(lái)源:建造師培訓(xùn)　瀏覽:　添加日期：2022-07-29　

來(lái)源：土木論壇、樂(lè)居福建財(cái)經(jīng)頻道等

7月26日，寶龍地產(chǎn)披露內(nèi)幕消息稱，根據(jù)第四批2022年票據(jù)的條款，第四批2022年票據(jù)的所有尚未償還本金額及其應(yīng)計(jì)利息，于到期日2022年7月25日到期并應(yīng)支付。截至公布日期，寶龍地產(chǎn)尚未償還該等沒(méi)有交換的第四批2022年票據(jù)余下尚未償還本金額2129.4萬(wàn)美元本金及應(yīng)計(jì)利息。

據(jù)悉，寶龍地產(chǎn)進(jìn)一步表示，根據(jù)第二批2022年票據(jù)的條款，第二批2022年票據(jù)的所有尚未償還本金額及其應(yīng)計(jì)利息，將于到期日2022年11月8日到期并應(yīng)支付。雖然寶龍地產(chǎn)不斷探討各項(xiàng)融資安排，惟就該等沒(méi)有交換的第二批2022年票據(jù)余下尚未償還本金額3725.9萬(wàn)美元，亦未必能于2022年11月8日償還該本金及應(yīng)計(jì)利息。

值得注意的是，寶龍地產(chǎn)將與余下的第四批2022年票據(jù)及第二批2022年票據(jù)的持有人積極保持溝通，并鼓勵(lì)相關(guān)持有人于切實(shí)可行情況下盡快與公司聯(lián)絡(luò)，務(wù)求就結(jié)付該等票據(jù)達(dá)成雙方同意的安排。

2021年銷售額破千億

根據(jù)有關(guān)報(bào)道，1980年，祖籍福建晉江的許健康南下移居澳門(mén)，僅憑著不多的積蓄和一腔熱情努力地工作生活，陸續(xù)接觸了服裝、制傘、珠寶、金融、娛樂(lè)、建筑、設(shè)計(jì)等行業(yè)，也就是在這一時(shí)期，寶龍集團(tuán)的雛形——金龍貿(mào)易公司誕生了。

1990年，寶龍集團(tuán)在許老板10年的努力之下應(yīng)運(yùn)而生，并開(kāi)始向澳門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍，這也為后來(lái)寶龍地產(chǎn)回到大陸房地產(chǎn)行業(yè)積累下了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，成功撬開(kāi)了內(nèi)地市場(chǎng)的大門(mén)。

于2003年起，寶龍專注開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并于2009年正式于香港聯(lián)交所上市。曾連續(xù)17年獲得“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”，連續(xù)11年獲得“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”等榮譽(yù)。

2021年，寶龍地產(chǎn)銷售額首次突破千億，實(shí)現(xiàn)了1012.27億元的合約銷售額，正式成為千億房企中的一員。

目前，該公司主營(yíng)地產(chǎn)、商業(yè)、文旅三大業(yè)務(wù)板塊，業(yè)務(wù)范圍遍及長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域，在全國(guó)打造了近300個(gè)高品質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目。

債務(wù)集中到期

據(jù)YY評(píng)級(jí)報(bào)告，寶龍今年6-12月還有45.15億元境內(nèi)債（含ABS）+6億美元境外債面臨行權(quán)或到期，折合人民幣約85億元。

集中兌付壓力下不容喘息，在銷售下滑的不利背景下，特別是80余億元REITS發(fā)行失效后，寶龍拿出了新的融資及償債計(jì)劃：1）出售寫(xiě)字樓和長(zhǎng)期出租公寓（價(jià)值150-200億元）；2）抵押39個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)和酒店（價(jià)值200-250億元）。

此外，寶龍?jiān)谌谫Y動(dòng)作上也并不順利。

2月22日，據(jù)上交所披露，寶龍地產(chǎn)旗下上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))有限公司20億元ABS項(xiàng)目狀態(tài)更新為“終止”。據(jù)了解，該債券擬發(fā)行金額為20億元，債券名稱天風(fēng)-瑞龍應(yīng)收賬款1-10期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

也就是說(shuō)，這次ABS的底層資產(chǎn)是寶龍實(shí)業(yè)對(duì)外的應(yīng)收款。

據(jù)了解，這是寶龍地產(chǎn)一年來(lái)發(fā)生的“第N次”公開(kāi)融資受挫。

去年10月8日，上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司的公募債券被證監(jiān)會(huì)中止審查；去年4月，寶龍地產(chǎn)旗下一筆ABS同樣也被上交所終止；

去年3月原定發(fā)行不超過(guò)20億元公司債，最終實(shí)際發(fā)行規(guī)模為15億元；去年1月份，寶龍地產(chǎn)計(jì)劃發(fā)行上限為25億元的公司債，最終發(fā)行規(guī)模僅為10億元等等。

評(píng)級(jí)被下調(diào)

7月5日，穆迪將寶龍地產(chǎn)控股有限公司(Powerlong Real Estate Holdings Limited，簡(jiǎn)稱“寶龍地產(chǎn)”)的公司家族評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Caa2”下調(diào)至“Caa3”。

此外，展望仍為“負(fù)面”。穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Cedric Lai表示:“評(píng)級(jí)下調(diào)反映出，隨著寶龍地產(chǎn)向其票據(jù)持有人提出交換要約以及同意征求，該公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。”

Cedric Lai還補(bǔ)充道：“負(fù)面展望反映出，在融資緊張的環(huán)境下，該公司解決再融資需求的能力存在不確定性。”

2022年7月4日，寶龍地產(chǎn)向其將于2022年7月和2022年11月到期的美元高級(jí)票據(jù)持有人提出交換要約以及同意征求。

交換要約中提及，在經(jīng)營(yíng)環(huán)境困難、融資條件緊張和大量債務(wù)到期的情況下，該公司的流動(dòng)性承壓，其中包括了將于2022年12月底前到期的6億美元離岸債券。該公司還有4.2億美元的離岸債券和94億元人民幣的在岸債券將在2023年底前到期或可回售。

寶龍地產(chǎn)的Caa2公司家族評(píng)級(jí)反映了該公司的流動(dòng)性疲弱，穆迪預(yù)計(jì)，由于融資條件受限，該公司將難以從在岸和離岸債券市場(chǎng)籌集新資金，以解決其再融資需求。

雖然寶龍地產(chǎn)的投資物業(yè)組合可以提供一定的流動(dòng)性來(lái)源，但此類資產(chǎn)出售將受到市場(chǎng)狀況波動(dòng)的影響。

由于結(jié)構(gòu)性次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，寶龍地產(chǎn)的高級(jí)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)Caa3相較其公司家族評(píng)級(jí)要低一個(gè)子級(jí)。上述風(fēng)險(xiǎn)反映了寶龍地產(chǎn)的大部分債權(quán)在運(yùn)營(yíng)子公司層面，在破產(chǎn)情況下其受償順序優(yōu)先于寶龍地產(chǎn)的高級(jí)無(wú)抵押債權(quán)。此外，控股公司缺乏緩解結(jié)構(gòu)性次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的重大因素，因而降低了控股公司層面?zhèn)鶛?quán)的預(yù)期回收率。

在環(huán)境、社會(huì)和治理(ESG)因素方面，穆迪考慮了該公司對(duì)其控股股東許健康及許華芳的集中所有權(quán)，截至2021年12月31日，許健康及許華芳共同持有該公司59%的股份。穆迪還考慮了公司設(shè)立專門(mén)委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，其審計(jì)和薪酬委員會(huì)由兩名獨(dú)立非執(zhí)行董事?lián)沃飨?以及適用中國(guó)香港特別行政區(qū)的《香港證券交易所上市規(guī)則》和《證券與期貨條例》，以監(jiān)督關(guān)聯(lián)交易。

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